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2015-05-18 14:19:22
ようやく手に入れたマイホーム、長く大事に住もうと思っていた矢先に突然の転勤…なんてこともあり得ない話ではありませんよね。
短期間の転勤であれば単身赴任という選択もありますが、長期間にわたってしまう場合は二重生活にかかる負担を考えると家族そろって引っ越しの方が良い場合もあります。 そのような場合、せっかくのマイホームをどうするのがベストなのでしょうか?

●住み替えのタイミング
先に挙げた転勤以外にも、転職で勤務先が遠くなってしまった、家族が増えて家が手狭になってきた、子供を学区外の学校に通わせたい、子供が独立したので広い家は不要になってしまったなど、人生の節目ごとに家の住み替えを検討するタイミングはやってきます。

●家を買い替える場合
現在の家を手放して、新たに家を購入するケースを例に見てみましょう。
まずは信頼できる不動産会社を探すところからスタート。不動産会社はたくさんありますが、金額の大きな取引となりますので、事前にしっかりと情報を集めて信頼できる会社と契約をするように心掛けましょう。

なお、不動産を売却する際にはタイミングが重要となってきます。自宅の売却価格が決まってから買い替え先を探すのであれば資金計画が立てやすくなる反面、売却が決まってから引き渡しまでの時間的制約を受けるため、場合によっては仮住まいを探す必要が生じることもあります。
一方、買い替え先の物件を先に見つけ、そこから売りに出すという方法もあります。時間的制約は受けにくいですが、買い手が見つからない場合は売却額を下げざるを得なくなったり、一定期間、二重ローンを背負うリスクがあることも考慮する必要があります。

これらのメリット・デメリットをよく検討して、売却のタイミングを決めるようにしましょう。

●買い替えのための条件
家の買い替えをするためには、条件をしっかり整理する必要があります。

まずは現在借りている住宅ローンを全て返済できるのかどうか。家を売却する際に、住宅ローンの残高よりも高い金額で売ることができるのがベストです。
ただし、必ずしも高い金額で売却できるとは限りません。低い価格でしか売却できなかった場合でも、銀行の買い替え専用ローンを利用すれば買い替えが可能となるケースも十分あります。

信頼できる不動産会社に相談の上、自分にとって、どのような買い換え方がベストの選択肢になるかを動き出す前にしっかりと整理しましょう。

●買い替えにかかるお金のはなし
家を買うときと同様、買い替えの際にも各種諸費用や税金が発生します。買い替える場合にはどれぐらいの諸費用がかかるのか?このあたりも事前にしっかりと押さえておくことがポイントです。

また、家が高く売れた場合には「譲渡所得にかかる税金」が課せられ、売却価格から買った価格と諸費用を差し引いた金額が譲渡所得となり、課税対象となります。
ただし譲渡所得のうち3000万円までは課税免除となる「3000万円特別控除の特例」、売却した年の1月1日現在で家の所有期間が10年を超えている場合は、3000万円の特例適用後の課税長期譲渡所得の金額に対し、所得税と住民税が軽減される「軽減税率の特例」などがあります。

逆に、5年を超えて保有する住まいを売却した際に、住宅ローンが残ってしまったり、思ったより値段がつかず売却損が出た場合には、この売却損を一定の限度でその年の他の所得から差し引くことができ、さらに、その年に差し引きしきれなかった金額については翌年以降3年間繰り越して控除できるという「譲渡損失の繰越控除の特例」という制度もあります。

高く売れそうな時も、安くしか売れない時も、買い換えにかかる諸費用や、活用するべき制度をしっかりと理解しておくことが大切ですね。

●家を貸し出すメリット・デメリット
ここまで売却について見てきましたが、家を貸し出すという選択肢もあります。
期間限定で貸し出す(定期借家契約)ことができれば、マイホームを完全に手放すことなく有効活用することも可能ですし、転勤をきっかけに持ち家を長期的に運用(普通借家契約)して家賃収入を得ることもできます。

もちろん、メリットばかりではありません。借り手が見つからなければ収入になりませんし、借主が変わる際には、建物や設備の修繕をしたりする必要は出てきます。家賃収入の中から、固定資産税などの支払いも考えておかなければいけません。

売却して買い替えるにしても、貸し出すにしてもある程度のコストがかかりますので、それぞれの状況により、ベストな選択というのは変わってきます。
特に、どうするかを考える際に住宅ローンの残債は大きなウエイトを占めます。購入するときと同様、しっかりと資金計画を事前に行い、自身にとって一番有効な方法が何なのかを事前に整理しておくことが一番の解決策となりそうですね。

買い替え

2015-05-18 14:16:12
新しい土地で生活をする場合、その地域のルールに従って生活をしていかなくてはトラブルの原因となってしまいます。そうは言ってもゴミ出しや地域ごとに決められているルールと言うのはなかなか分からないもの。まずはそれらの情報を集めることが先決となります。

●ゴミ出しのルールはどうやって調べる?
環境への配慮もあり、最近ではゴミ出しについて細かいルールが増えてきていますよね。地域によって異なりますが、燃やすゴミ、燃えないゴミ、プラスチック、缶・ビン・ペットボトル、スプレー缶、電池、粗大ゴミ…などなど、ざっと挙げただけでもこれだけ細かく分別することができます。
これらの分別を知らずに、うっかり違う回収日にゴミ出しをしてしまうとご近所トラブルの原因となることも…。まずは地域のゴミ出しルールについてしっかりと確認しておきましょう。
一番手っ取り早いのが、引っ越し後の挨拶回りの際に自治会や町内会の班長からゴミ出しのルールについて書かれたチラシやパンフレットなどをもらうこと。町内をきれいに保つためにこういうチラシを用意しているところは多いものです。あとはチラシを目に付くところに貼っておけば、分別も簡単ですよね。
そういうチラシがない場合は、インターネットで各市区町村のホームページにアクセスしてみましょう。どの町にもゴミの出し方について詳細に書かれたページが用意されているはずです。中には文書ファイルを配布している自治体もありますので、プリントアウトしておけば安心です。

●ペットを飼っている場合は
犬や猫のペットを飼っている家庭も多いことでしょう。大切な家族の一員ですから、できることならトラブルなく暮らしたいですよね。
犬や猫は鳴き声や抜け毛、糞尿などがご近所トラブルの原因となることもあります。きちんとしつけをしたり室内で飼うなどの工夫、また散歩の際には糞尿の処理をするなど地域の迷惑にならないようにすることが必要となってきます。
なお犬の場合は管轄の役所への届け出、定期的な狂犬病の予防接種が必要となります。これらについては役所のホームページなどで確認したり、近くの獣医師に相談するようにしましょう。

●防災や災害時は
地震や噴火、風水害などの災害は、常に意識しておく必要があります。
近くの避難場所(学校など)や広域避難場所について事前に調べておくことはもちろん、町内会などで実施している防災活動(防災・避難訓練や安否確認の伝達方法)にも積極的に参加しておきたいものです。
これらの情報については市区町村のホームページで確認したり、町内会の回覧板などで知ることができます。大切な家族のためにも常日頃から情報収集を怠らないようにしておきたいものですね。

●その他の地域ルールについて
ゴミ出しやペットなど生活する上での一般的なルールについては、基本的に各市区町村の役所でパンフレットをもらったり、ホームページで確認することが可能です。
これらは生活する地域での最低限のルールとなりますので、家庭内で内容をきちんと確認しておくことが大切です。
またこれ以外のルール(自治会や町内会などで決められたルール)についても、なるべく早めに確認するようにしておきましょう。町内会で実施している防犯パトロールや廃品回収、地域の美化活動、担当役員の輪番制など細々した決まりごとは意外とたくさんあるものです。これらの活動に積極的に参加することは、円滑なご近所付き合いを進めていくうえでも欠かせないものとなりますので、面倒くさがらずに上手く活用していきましょう。

「郷に入っては郷に従え」と言いますが、地域のルールを守って生活するということは、その地域の一員であるという自覚を持つことにもつながります。どうせならしっかりとルールを守って、気持ちよく暮らしたいものですよね。



ルール

2015-05-18 14:11:25
ようやく手に入れたマイホーム。長く大事に住み続けたいものですよね。とは言え、地震大国とまで言われる日本に住む以上は、常に地震のリスクを気にしておかなくてはなりません。火災保険や地震保険への加入を検討しておくのは万が一の場合に備えて有効な方法と言えます。

●火災保険について
建物への補償といえば、火災保険が一般的ですよね。建物だけでなく家具や什器などの家財にも補償をつけることができます。

ただし火災保険は補償をつける対象ごとに加入する必要がありますので、建物だけの火災保険に加入している場合は、家財への補償はありませんので要注意。

ちなみにここでいう建物とは、建物本体だけでなく畳や建具、浴槽やキッチンなどの設備、門や塀、車庫などの建物に付属するものにまで及びます(保険会社によって範囲が異なります)。
これらが損害を受けたときに保険金が支払われるというわけですね。

火災保険では火災の他、落雷や風災、水災、盗難などについても補償をつけることができますが、地震や津波・噴火による損害については補償されません。

●火災保険の保険金が支払われた事例
では火災保険はどのような場合に保険金が支払われるのか、保険金が支払われた事例を見ておきましょう。

まずは火災による損害について、以下の場合に保険金が支払われます。
寝たばこや天ぷら、コンセントに溜まったホコリから火花が発生するトラッキング現象などの過失によって自宅が焼失した場合。
放火など外部からの火災により、自宅が焼失した場合。また、消火作業による家財への水漏れ、窓や戸の破損、畳や絨毯の汚損などについても支払い対象となります。

もちろん落雷によっての火災についても補償されますし、過電圧による電気機器への補償をつけることも可能です。
また、暴風雨による屋根瓦の飛散・破損、雪崩による住宅の損壊、河川の氾濫による家屋の倒壊など、風災・雪災・水害にも対応。空き巣による窓ガラスの破損や盗難についても補償されます。

火災保険を選ぶ際には、自分にとってどのような補償が必要かをよく検討する必要があります。

交通量の多い道路が近くにあるのであれば、自動車事故による壁の破損などが予測できますし、高台に住んでいるのであれば河川の氾濫の影響は受けにくいですから、水害の補償は不要かもしれません。このような情報は各市町村が作成しているハザードマップを参考にしてみるとよいでしょう。

保険会社の提示する内容を鵜呑みにせず、自分にマッチした補償内容を選ぶようにしましょう。

●地震保険について
東日本大震災以降、地震保険への関心が高まっています。地震や津波による家屋の倒壊の恐ろしさは、今さら語るまでもありませんよね。
地震保険は単独では契約することができず、火災保険とセットで契約することになります。
補償内容はどこの保険会社でも変わらないので、現在契約している火災保険に追加という形になります。

地震保険の対象は住居と家財に限定されています。つまり生活に直接関係しない工場や事務所などの建物は対象外となります。また、家財についても30万円を超える貴金属や宝石、骨董品については補償の対象外となっています。

●地震保険の補償について

地震保険の保険金額は火災保険金額の30~50%の範囲で決めることができますが、建物は5000万円、家財は1000万円を限度としています。
つまり火災保険よりも補償額が小さいということですね。火災保険が建物や家財を復旧させるための保険であるとすれば、地震保険は当面の生活を支えるための保険、ということになります。地震の甚大な被害を考慮すると、どうしても制限が必要となってくるのでしょうね。

地震保険は損害の程度に応じて保険の支払額が変わってきます。建物が全壊した場合は契約金額の100%(時価を限度)、半壊の場合は50%(時価の50%を限度)、一部損の場合は5%(時価の5%を限度)がそれぞれ支払われます。

●地震保険は高い?

地域によって異なりますが、関東から四国にかけての太平洋側地域は保険料が高額となっています。
ただし、建物の構造(耐火/非耐火・耐震・免震など)によって割引が適用されますので、これをうまく利用すれば保険料を抑えることは十分可能です。

保険料の割に保険金が少ない地震保険。しかし被災したときのことを考えると、少しでも手元にお金がある方が心強いともいえます。万が一に備え、加入を検討してみてはいかがでしょうか。



保険

2015-05-18 14:07:37
家を購入したらそれで終わり…というわけではありません。長く住み続けるためには修繕をする必要もありますし、家という資産に対して税金も発生します。
購入後にかかるお金にはどのようなものがあるのかを理解しておきましょう。

●修繕が必要な場所と時期の目安
まずは家の修繕費用から見てみましょう。新築の家でも長く住み続けることによって、徐々に劣化が発生します。快適に生活するためにも、劣化した部分は修繕する必要がありますよね。

具体的な修繕箇所と時期の目安をいくつか挙げてみましょう。
・屋根塗装:15~20年で塗り替え
・外壁塗装:10~15年で塗り替え
・樋(とい):3年ごとに点検、5~10年で補修
・シロアリ対策:10年を目安に防蟻対策
・サッシ、網戸:定期的に点検し、10年を目安に戸車交換
・壁や天井のクロス張替:10年を目安に張替
・畳:10年を目安に交換
・襖(ふすま):5~10年で張替

などなど。こうして見ると結構色々な部分が修繕の対象となることが分かりますね。
修繕が必須というわけではないのですが、屋根や外壁は風雨から家を守るだけでなく、美観にも影響してきます。必要に応じて修繕ができるよう準備をしておけば安心です。

●忘れてはいけない設備の修繕費
家だけでなく、給湯器やトイレなど各種設備も経年劣化・故障してきます。

こちらも具体的な修繕の目安を挙げておくと
・給湯器:10~15年を目安に交換
・トイレ:10年を目安に交換
・バス:10年を目安に防水処理
・エアコン:10年を目安に交換

などなど。こちらは故障しても保証期間内であれば修理が可能というケースが一般的ですが、時間が経つにつれ修理用の部品が無くなってしまうということが考えられます。したがってできる限り修理で寿命を延ばし、いざ壊れたときに交換するというのが効率的なやり方と言えそうです。

●修繕にかかる費用は?
先に挙げた例をすべて10年で修繕した場合、素材や家の規模によって異なってきますが、修繕費は100~200万円ほどとなります。年間で10万円ほど修繕費として用意しておく必要があるのですから、結構な金額となりますよね。

サッシや網戸の清掃など日ごろからお手入れやメンテナンスをしておくことで、不具合が発生する可能性を下げることができますが、いざ故障してしまったら不便になることは目に見えています。いずれ修繕する必要があると最初から割り切って、毎月コツコツと修繕費を積み立てておくのが一番なのかもしれませんね。

●税金のおはなし
住宅を保有すると固定資産税と都市計画税の二つがかかります。
固定資産税は1月1日現在で土地・家屋・償却資産を所有している人が納める税金のことです。固定資産税評価額に標準税率(1.4%)を掛けたものが固定資産税として課せられます。

固定資産税評価額は市町村の税務課などで管理されている固定資産税台帳に記載されている土地や建物の評価額のことを指し、一般的な目安として土地は時価の60~70%、建物は建築費用の50~70%となることが多いようです。3年に一度評価の見直しが行われます。
標準税率は一般的に1.4%ですが、必要に応じて各市町村で税率を決めることができます。

都市計画税は1月1日現在で土地・家屋を所有する人に課せられる税金で、税率は0.3%を上限として各市町村で決められています。


固定資産税も都市計画税もそれぞれに軽減措置が設けられています。例えば住宅用地でしたら固定資産税・都市計画税ともに軽減措置の対象となりますし、新築住宅や耐震改修、バリアフリー改修や省エネ改修をした場合などは固定資産税の軽減措置の対象となります。


このように住宅は購入時以外にも何かとお金がかかるものです。住宅を購入したからと安心せず、普段からコツコツと貯蓄をしておき、いざというときの出費に備えられるようにしておきたいものですね。

税金

2015-05-18 14:02:49
新しい住まいから始まる新しい生活、期待が高まりますよね。ところで忘れてはいけないのがご近所付き合い。新生活を円滑に進めるためには欠かせないものです。ご近所付き合いの始め方から、心得ておきたいコツまでを紹介します。


●まずは引っ越しの挨拶から
ご近所付き合いを円滑にスタートさせるために、まず必要なのが引っ越しの挨拶。両隣、お向かい、裏側の家への挨拶はもちろんのこと、自治会や町内会の班長の家にも挨拶へ行っておくと安心です。

挨拶回りのタイミングは引っ越してきた当日がベスト。引っ越してきた瞬間からご近所付き合いは始まっているのです。
また、近所の人や自治会の班長など今後よく付き合っていきそうな相手については、名前をメモしておくなど早めに覚える工夫をしておくと、思わぬところで失礼なことにならずに済みそうですね。

●日々の挨拶はご近所付き合いの基本!
良好なご近所付き合いを続けていくために、まず基本となるのが日々の挨拶。わざわざ立ち話をする必要はありませんが、顔を見かけたらこちらから笑顔で挨拶をするようにしましょう。照れや気おくれがあるかもしれませんが、こういうことは最初が肝心です。勇気を出して積極的に挨拶をすれば、ご近所の人にも良い印象を与えることができます。

また、家族全体や子供も挨拶ができるようにしておくと、より良い印象を与えることができるはずです。家族一体となってご近所付き合いを円滑にできるよう協力することが大切ということですね。

●ほどほどの距離感で接する
ご近所の方と仲良くなると立ち話をする機会も増えてくることでしょう。これが世間話程度であれば問題ないのですが、注意したいのがご近所の噂話や陰口。うっかり便乗してしまうと後々自分に跳ね返ってくることもあり得ますので、この手の話が出てきたときは適当に聞き流し、自分は興味がないという態度を示すようにしましょう。

●お土産やお裾分けをいただいたときは
長くご近所付き合いを続けていると、親しい方から旅行のお土産をいただいたり、おかずのお裾分けをいただくこともあります。
いただいてお礼を言ってそのまま…というのはあまり好ましくありません。

旅行のお土産であれば、自分が旅行に行ったときにお土産を買ってくる。お裾分けをいただいたら作った料理を持って行くなど、きちんと目に見える形でお返しをすることが大切です。

お土産であれば、いただいたものと同等程度のお菓子やお酒など、形の残らないものを(置物などもらっても困ってしまいますよね?)。
お裾分けは各家庭ごとに味の好みがあり、必ずしも口に合わないかもしれませんが、お返しをするという姿勢を示せば相手も喜んでくれるはずです。

何かいただいたら、相手に気を遣わせない程度にお返しをするように心がけましょう。

●自治会活動への積極的な参加
自治会や町内会などの活動は一見面倒に思えるかもしれませんが、ご近所付き合いを深める機会でもあります。
町内の清掃や公園の草刈りなど、定期的に行われる町内の美化活動には夫婦のどちらか一人でも出席するようにすれば、ご近所全体で自分たちの町をきれいにしているという一体感が生まれ、良い印象を与えることができます。
また地域で行われるお祭りにも積極的に参加したいものです。地域の大切なイベントに参加することができれば、より一層の連帯感が生まれ、地域に溶け込むことができるはずです。ちょっとしたお手伝いに子供を参加させれば、親子でお祭りを楽しむこともできそうですよね。

もちろん、仕事や用事などで参加できないこともあることでしょう。その場合でもお花代を包むなどして感謝の気持ちを表すようにしておけば、印象が悪くなることはないはずです。

●ご近所付き合いは適度な距離感を持って
ご近所付き合いの一番のコツは”適度な距離感”です。

ご近所付き合いをしない、挨拶ができないという人はかなり印象が悪くなります。とは言え、あまり深入りしすぎてしまうとトラブルを招く原因となりかねません。

ご近所付き合いは友達との付き合いとは別物です。「遠すぎず、近すぎず」をモットーに、適度な距離感を持って接するように心がけるようにしたいものですね。



ご近所

2015-05-04 15:46:57
住宅購入は一生のうちでも一、二を争う大きな買い物であることは間違いありませんよね。

住宅ローンを組んで少しずつ返済していくのが一般的ですが、人生一寸先は闇。
失業や事故などで突然支払いが困難になってしまったら…なんて不安もあることでしょう。そんな不安を解消するための対応策をご紹介します。

●住宅ローンの支払いが困難に陥るケース
まずはどのようなときに住宅ローンの支払いが困難になるのかを把握しておきましょう。
代表的な理由としては「教育費」「収入減」が挙げられます。

子供のいる家庭であれば教育費はつきもの。大学卒業までの22年間、学校は公立に通わせるつもりが、子供が私立に行きたいと言い出した…。その他にも塾や習い事など思っていた以上に出費がかさむこともあり得ます。

次に収入減ですが、勤務先の業績悪化によるボーナスカットやリストラはもちろんのこと、夫婦共働きの場合は妊娠・出産などによる収入減や、親の介護のため退職を余儀なくされ見込んでいた収入がなくなってしまうなんてこともあり得る話ですよね。

●住宅ローンの支払いが困難になったら
住宅ローンの支払いが困難になった場合、まず初めに住まいを「売却」することを考えるかもしれませんが、住宅関連は動くお金が大きいので、うっかりと損をしないためにも、何か困ったら、金融機関や不動産会社、ファイナンシャルプランナーなど、お金や不動産に精通したプロに相談するのが一番ということを覚えておきましょう。

不動産会社に相談した場合、物件によっては売却せずに賃貸に出す提案をしてくれることがあります。周辺に賃貸物件の空室が少ない場合などは、高く貸し出せる可能性があるため、一度安い賃貸や実家に引っ越しをして、マイホームを賃貸に出し、所得が安定したらまた元の住まいに戻ると言ったことも可能です。

金融機関に相談した場合、金融機関にはローンの支払いが困難になった方の相談に乗る義務があるので、相談をする中で支払条件を緩和してくれることがあります。
例えば住宅金融支援機構では「返済期間の延長」「一定期間における返済額の減額」「ボーナス返済分の返済額の変更」など、条件に合わせて返済計画の見直しをしてくれます。

またファイナンシャルプランナーはケースに合わせて返済計画の見直しをお手伝いしてくれるプロです。返済計画の見直しや各種優遇措置、物件の売却や賃貸、住宅ローンの借り換えなど、適切なアドバイスをしてくれるはずです。

●住宅ローンの支払い困難に陥らないために
支払困難に陥らないためには収支のバランスを事前に把握しておくことが大切になります。インターネットのローンシミュレーションなどによる返済可能額はあくまで一つの目安。そのまま鵜呑みにするのではなく、ご自身の収入・支出がどれくらいなのかをしっかり把握したり、賃貸に住んでいる方なら今の家賃支払いと比較したりして、安心して購入できる金額を自身でも考えてみましょう。

そうは言っても教育費や老後資金など、将来的に必要なお金についてはなかなか想定しづらいかもしれません。そういう場合はあらかじめ学資保険や養老年金などで積み立てておくのも一つの手です。

貯蓄のコツはあらかじめ天引きされた収入の中でやりくりすることです。収入があったら、そこから貯蓄や積立に回すお金を天引きし、残ったお金で生活のやりくりをすればお金が無くなって困るということはなくなります。
天引きするお金は簡単に引き出せないように、定期預金などにしておくのもポイントですね。

せっかく手に入れるマイホーム。不安になり過ぎる必要はないですが、支払困難のトラブルに陥ることなく幸せな生活を送り続けるためにも、しっかりと自身のライフプランと向き合った上で購入しましょう。

※平成27年5月作成


2015-05-04 15:41:52
住宅を購入したらそれで終わり、というわけではなく、各種届出や手続きなどいろいろとやる必要が出てきます。
ここでは、住宅購入後にやっておくことリストと、それを上手に進めていくためのコツをご紹介します。

●入居前1~3週間前にやっておくことリスト
入居の1~3週間前までにやっておくことは以下の通りです。

・役所への届出(転出届・転居届)
・国民健康保険の届出
・電話移転の届出
・電気、ガス、水道会社への届出
・新聞、牛乳などの配達店への移転連絡
・銀行や保険などの住所変更手続き
・クレジットカード会社、証券会社、インターネットプロバイダへの住所変更手続き
・郵便物転送の手続
・転居ハガキの発送

まずは役所への届出ですが、所定の用紙に必要事項の記入・捺印をして管轄の役所へ提出。そのときに受け取る「転出証明書」が引っ越し後の転入届を提出する際に必要となります。
ちなみに同じ市区町村内での引っ越しであれば「転居届」、それ以外であれば「転出届」となります。
国民健康保険に加入しているのであれば、このタイミングで一緒に届出をしてしまいましょう。

電話の移転、電気・ガス・水道会社への届出は、電話やネットで連絡することができます。移転日を伝えておくことで引っ越し日に料金精算されるので、早めに届出をしておけば安心です。

銀行や保険、各種クレジットカードや証券会社、インターネットプロバイダなど住所を登録しているものについては、早めに連絡・手続きをしておけば直前になって慌てずに済みます。

郵便物転送の手続きはインターネットで手続きをすることができます。インターネット環境がなければ近くの郵便局に運転免許証など本人確認書類を持って行けば手続き可能。1年間無料で郵便物を新居に転送してもらえます。

引っ越ししたことをお世話になった方や親しい友人に伝える転居ハガキ。これは引っ越し直前~入居後が適切なタイミングとなります。
各種印刷会社や写真店などでハガキの作成をインターネット上から依頼することもできるので、自分に合ったハガキを作ってみてはいかがでしょう?

●入居後にやっておくことリスト
入居後~2週間以内までにやっておくことは以下の通りです。

・電気、水道の使用開始届
・転入届の提出
・国民健康保険の手続き
・印鑑登録の手続き
・国民年金の届出
・運転免許証、自動車登録の変更
・パスポートの住所変更

入居後すぐに必要となる電気・水道。電気のブレーカーを上げ、水道の元栓を開けてから所定のハガキに使用開始の旨を記入し、数日以内に投函してしまいましょう。

管轄の役所へは転入届の提出、国民健康保険の手続き、国民年金の届出が必要になります。引っ越し後14日以内に届出をする必要がありますので忘れずに。
また印鑑登録は転出届を提出した時点で旧住所から抹消されますので、新住所で再度手続きをする必要があります。役所に行ったついでにやっておきましょう。

運転免許証は新住所管轄の警察署や運転免許試験場で住所変更の手続きをすることができます。住民票の写し、免許証以外の身分証明書類(健康保険証など)が必要となります。
また、県外転居の場合は免許証用の写真が必要になりますので用意しておきましょう。

自動車を持っている人は陸運支局に自動車登録をして、新しいナンバープレートと車検証を発行してもらう必要があります。異なる陸運支局内で住所変更の場合は現車も必要となります。印鑑・車検証・新住民票・車庫証明書も忘れずに。

パスポートは住所や本籍が変わっても同じ都道府県内であれば届出は不要です。それ以外であれば管轄のパスポートセンターに届出をする必要があります。

その他、小中学校に通っている子供がいるのであれば、役所に転入届を提出したタイミングで受け取る「転入学通知書」を学校側に提出する、犬を飼っている人は管轄の保健所に届け出るなどの手続きが必要となります。

●ヌケモレなく手続きを進めるためのコツ
ざっと挙げただけでもたくさんの届出・手続きがあることが分かりますね。
引っ越しや入居のバタバタしているときにこれらの届出を抜け・漏れなくできるか不安になってしまう人も多いのでは…。

そんなときはチェックリストを作ってしまうのがオススメです。各種届出の内容・届出先・期限などを一覧表にしてしまい、いつまでに何をしなくてはいけないかを目に見えるようにしておくだけでもずいぶんと気持ちに余裕が生まれます。
今回紹介した届出以外にも、ちょっとでも気になるものがあればどんどんリストに追加してしまうのがコツ。

やることはたくさんありますが、一つ一つこなしていけば必ず終わりは見えてきます。リストを活用してスッキリとした新生活を迎えましょう。

※平成27年5月作成


2015-05-04 15:34:49
せっかく購入した住宅であれば、もちろん大事に長く住みたいものですよね。
そうは言っても買った時点では気づかなかった欠陥が見つかったり、住み続けていく中で設備が壊れてしまったり、火災や地震で建物が損壊するリスクもあります。
少しでもリスクを低減させるためにはどうすればよいか、ケースごとに見てみましょう。

●買った時点では気付かなかった欠陥が見つかった
住宅の欠陥、例えば雨漏りや白アリによる被害などを「瑕疵(かし)」と言います。特に買主が買った時点では知りえなかった瑕疵を法的には「隠れた瑕疵」と言います。

せっかく買った住宅に欠陥があったら、買主としてはたまりませんよね。このような隠れた瑕疵が判明した場合、買主は売主に対して物件の補修や損害賠償をすることが可能です。

また、欠陥が重すぎて住むこともままならない場合には契約の解除を求めることもできます。このような物件の瑕疵について売主が取るべき責任を法的には「瑕疵担保責任」と言います。

一般的には売買契約の際に「売主が瑕疵担保責任を負うかどうか」「瑕疵担保責任を負う場合は、責任を負う期間はいつまでか」などが取り決められます。

また、契約前に物件のチェックを十分にしておく、売主側への情報提供を求めるなどをして事前に瑕疵を明らかにしておけば、瑕疵担保責任についてトラブルに発展することも少なくなるでしょう。

●瑕疵担保責任の期間はどれくらい?
売買契約の規定によって変わりますが、物件の売主が不動産会社(宅地建物取引業者)である場合は、中古住宅も含め、2年以上の瑕疵担保責任を負うことが義務付けられています。

なお、新築住宅の場合には、売主である不動産会社(宅地建物取引業者)は、住宅の構造耐力上主要な部分(基礎・柱・屋根・外壁など建築物の荷重を支え、外力に対抗する建築物の基礎的部分)について、10年間は瑕疵担保責任を負う義務があります。

●個人の方が所有している中古住宅の瑕疵担保責任は?
不動産会社ではなく、個人の方が売主である中古住宅の場合は、売買契約書に「瑕疵担保責任は引き渡しから2ヵ月」といった取り決めがなされていることが多いです。

買主側としては少し短く感じるかもしれませんが、条件をあまりに厳しくしてしまうと売主側としても住宅を売る気にならなくなってしまうので、この辺りが妥決点なのでしょう。

●住宅設備保証について
長い期間住んでいて壊れてしまうのは住宅だけではありません。システムキッチンやガス給湯器、トイレ・バスなど住宅設備も使っているうちに不具合が発生してきます。
これらの設備が壊れてしまうと、生活していくうえでは困ってしまいますよね。

そこで登場するのが「住宅設備保証」。事前に契約しておくことで、住宅設備の定期的なメンテナンスや故障時の修理・交換をしてくれるサービスです。
必須ではないですが、加入しておくと、いざというときに安心です。

●火災保険と地震保険のはなし
住宅が壊れる原因は経年によるものとは限りません。火災・風災・雪災・水災・地震など予期せぬ災害で住宅が被害を受ける可能性もあります。

特に地震大国日本では地震による住宅の破損・倒壊や津波による被害は一番気になるところではないでしょうか?
これらの被害に対して用意されているのが火災保険や地震保険です。

火災保険は火災による住宅の被害を補償するものですが、他にも風災・雪災・水災・盗難・破損などを補償する総合補償タイプのものが一般的です。
気をつけたいのは高台に住んでいるのに水災補償がついている場合など、不要と思われる補償がついていると保険料は無駄になってしまうこと。
補償のタイプを自由に組み合わせることができる保険もあるようなので、火災保険は自分に必要なタイプのものを選ぶようにしましょう。

また、地震や津波の被害については火災保険では保障されないため、地震保険に加入する人が東日本大震災以降、年々増えているようです。

なお、地震保険は単独で加入することができず、火災保険にセットで加入する形になります。(※どの保険会社でも地震保険の補償内容については同じなので、あまり気にする必要はなさそうです。)

せっかく手に入れたマイホーム。今回紹介したケースを参考に長く大事に安心して住むみたいものですよね。

※平成27年5月作成


2015-05-04 15:29:56
住宅ローンを組むときに気になるのが金利ですよね。現在は歴史的な低金利が続いており、住宅購入をするメリットが非常に大きいタイミングですが、やはり金利上昇のリスクを考えると少し不安になるものです。
金利について正しく理解し、万が一のときにも慌てないようにしておきましょう。

●金利の種類と特徴
金利には大きく分けて「固定金利」「変動金利」「当初固定金利」の三種類があります。
「固定金利」はその名の通り、借入時の金利がローンの返済終了まで変わらず、また毎月の返済額も一定となるタイプです。
「変動金利」は半年ごとに金利の見直しが発生しますが、金利変動後も5年間は返済額が変わらないのが一般的です。
「当初固定金利」は「固定金利」と「変動金利」のミックスタイプ。最初の10年間は固定金利、それ以降が変動金利で返済額が計算されるというケースが多いようです。

●変動金利のルール
固定金利は当初の金利が返済終了まで続き、返済額も一定なので返済計画が立てやすいのですが、気をつけたいのが変動金利。ここでは変動金利の特徴と注意点を見てみましょう。

変動金利は固定金利よりも金利が低いので金利が上昇しない限りは月々の支払額や、総返済額が安く抑えられます。ただし、金利が上昇した場合には返済額がアップします。

変動金利の金利見直しは半年ごとに行われるため、もし仮に金利が急上昇してしまったら、返済額も一気に上昇して返済ができなくなってしまいます!…ということはないのでご安心を。

変動金利の場合、5年間は毎月の返済額が変わらず、見直し後の金利が反映されるのは6年目からというになります。さらに返済額が急上昇しないよう、それまでの返済額の125%が支払額アップの上限とされています。

とはいえ、金利の上昇にしたがって返済すべき総額はアップするため、金利が急上昇してもそれまでの125%しか返済しなければ、利息の返済ばかりで元金の返済がなかなか進まない、…というリスクがあることは覚えておきましょう。

●金利上昇リスクを最小限に抑えるには
一番確実なのは住宅ローンを固定金利にしてしまうことです。変動金利よりも金利が高く、借入総額や月々の支払額は大きくなるものの、金利上昇のリスクがなく、毎月の返済額がずっと一定なので、返済計画を立てやすいのは一つの安心材料と言えるでしょう。

ただし借りるタイミングには要注意。変動金利よりも固定金利の住宅ローンの方が、先に金利が上がることが多いため、うっかり金利上昇後に借りてしまうと高い金利で返済していく羽目になってしまいます。なるべく金利の低いタイミングを見計らってローンを組むようにしましょう。

また、資金に余裕があるようなら繰り上げ返済を積極的に利用するのも一つの手です。特に変動金利の場合は、金利の低いうちに繰り上げ返済をして元金を減らしておくことで、万が一金利が上昇した際のリスクを低減することができます。

その他にも、多少の費用はかかりますが、より金利の低い住宅ローンへ借り換えをするという選択肢もあります。借り換え前後の金利差が大きい場合に効果的で(※目安は0.15~1%以上)、繰り上げ返済よりも返済額を減らすことができることもあります。
繰り上げ返済と借り換えのどちらがお得かを検討してみるのも良いでしょう。

金利の動向については日本銀行の施策やアメリカの景気など様々な要因が絡んでくるため、長期的な予測は難しいと言われています。この先もしばらくは横ばいとの見通しがありますが、やはり100%確実とはなかなか断言できません。

それぞれのメリット・デメリットを理解し、自身のライフスタイルやライフプランに合わせた住宅ローンを選択するようにしましょう。

住宅ローンの仕組みは非常に複雑です。いろいろ考えてもなかなかスッキリできない場合には、住宅ローンに詳しい不動産会社の担当者や銀行に相談をしてアドバイスをもらってください。自分が気づいていなかった視点で不安を取り除いてくれることもある多いでしょう。

※平成27年5月作成


2015-05-04 15:04:48
ようやく手に入れたマイホーム。日当たり良好で眺めも素晴らしい…なんて思いもつかの間、突然家の前に建物が建ってしまった…。そんなことも可能性としてあり得ます。

家の前に建物が建ってしまうことによるデメリットや、それを回避するためのポイントについて考えてみましょう。

●家の前に建物が建つデメリットって?
家の前に建物が建ってしまった場合、建物の陰に入って日当たりが悪くなる、建物が目隠しになって見晴らしが悪くなる、向こうの建物からこちらの家の様子が見えてしまう…などが一般的な心配事として不安に思う方は多いようです。

また、屋根に太陽光発電用のパネルを設置していたのに、家の前に建物が建ったおかげで日当たりが悪くなり、見込んでいた発電量を達成できなかったなんてことも、可能性としては考えられます。

その他、コンビニなどが建設されたことで、生活が便利になった反面、24時間つきっぱなしの店舗の灯り、治安の悪化が気になることも。

このように家の前に建物が建ってしまうと、生活する上でのデメリットが発生する可能性もあります。

●不安に思う場合は、住宅を購入する前に土地の用途地域を確認しましょう
家の前に建物が建ってしまい、思いがけないデメリットが発生するのを防ぐためには、住宅を購入する前にその土地についてリサーチをしておく必要があります。

まず、購入する物件の隣が空き地や畑、駐車場など広い土地の場合は要チェック。こういう土地はマンション建設のターゲットになる可能性もあるかもしれません。

そうは言っても、せっかく見つけた物件ですし、必ずしもマンションが建つとは限りません。簡単にあきらめるのもすごく勿体ないですよね。将来の予測をするというのはなかなか難しいですね…。

こんな時、不安を解消するためには、その土地の用途地域を調べてみましょう。土地にはそれぞれ用途地域というものが設定されています。用途地域は大きく住居系・商業系・工業系の3つに分類され、さらにその中で機能的な役割を果たす目的として住居系7つ、商業系2つ、工業系3つに細分化されます。

そして、この用途地域をもとに、「その土地にはどのくらいの大きさの建物を建ててよいのか」が決まっています。「容積率」や「建ぺい率」という建築可能な建物の大きさが決定していくというわけですね。

一般的に工業系の地域は住宅の建築が制限されているため、あまり気にする必要はありませんが、注意したいのは商業系地域。商業系地域は建築の制限が緩く、突然大きなマンションやショッピングセンターが建設される可能性もあります。

なお、これらの用途地域については各行政庁やインターネットで調べることができますし、わからない場合には不動産会社の担当者に聞いてみましょう。自分が家を買おうと思っている場所と、その周辺の土地について事前に調べておけば、思いがけずに大きな建物が建ってしまうというリスクは回避できそうですよね。

●すでに住居を購入してしまった後なら
すでに生活している住居の前に建物が建つ場合は、ある程度あきらめざるを得ないというのが実情のようです。建物が建つということは建築計画に許可が下りているため、少なくとも違法ではありません。したがって法的に解決しようとするのは、あまり良いやり方とは言えません。

ただし日照権の侵害などによって、本来太陽光発電で得るべきだった収益が得られなかった場合は損害として扱うことが可能なケースもあるようです。この場合は弁護士などに相談してみるのも一つの方法かもしれません。

また、大きな建物が建つときは近隣の住民向けに建設会社からの説明会が開催されることもありますので、積極的に参加して疑問や不安をぶつけることも大切なことでしょう。

住宅は購入したら数十年にわたって住み続けるもの。その長い間に家の前に建物が建ってしまうというケースは十分考えられます。そうならないためには、事前に用途地域などのリサーチを行うことは決して無駄ではありません。しっかりと情報集めをすることで将来的な不安を解消してみてはいかがでしょうか?

※平成27年5月作成


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