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2015-05-18 14:19:22
住宅購入後の“不安”…『一度買ったら買い替えってやっぱり難しいのかな、転勤になったらどうしよう?』
ようやく手に入れたマイホーム、長く大事に住もうと思っていた矢先に突然の転勤…なんてこともあり得ない話ではありませんよね。
短期間の転勤であれば単身赴任という選択もありますが、長期間にわたってしまう場合は二重生活にかかる負担を考えると家族そろって引っ越しの方が良い場合もあります。 そのような場合、せっかくのマイホームをどうするのがベストなのでしょうか?

●住み替えのタイミング
先に挙げた転勤以外にも、転職で勤務先が遠くなってしまった、家族が増えて家が手狭になってきた、子供を学区外の学校に通わせたい、子供が独立したので広い家は不要になってしまったなど、人生の節目ごとに家の住み替えを検討するタイミングはやってきます。

●家を買い替える場合
現在の家を手放して、新たに家を購入するケースを例に見てみましょう。
まずは信頼できる不動産会社を探すところからスタート。不動産会社はたくさんありますが、金額の大きな取引となりますので、事前にしっかりと情報を集めて信頼できる会社と契約をするように心掛けましょう。

なお、不動産を売却する際にはタイミングが重要となってきます。自宅の売却価格が決まってから買い替え先を探すのであれば資金計画が立てやすくなる反面、売却が決まってから引き渡しまでの時間的制約を受けるため、場合によっては仮住まいを探す必要が生じることもあります。
一方、買い替え先の物件を先に見つけ、そこから売りに出すという方法もあります。時間的制約は受けにくいですが、買い手が見つからない場合は売却額を下げざるを得なくなったり、一定期間、二重ローンを背負うリスクがあることも考慮する必要があります。

これらのメリット・デメリットをよく検討して、売却のタイミングを決めるようにしましょう。

●買い替えのための条件
家の買い替えをするためには、条件をしっかり整理する必要があります。

まずは現在借りている住宅ローンを全て返済できるのかどうか。家を売却する際に、住宅ローンの残高よりも高い金額で売ることができるのがベストです。
ただし、必ずしも高い金額で売却できるとは限りません。低い価格でしか売却できなかった場合でも、銀行の買い替え専用ローンを利用すれば買い替えが可能となるケースも十分あります。

信頼できる不動産会社に相談の上、自分にとって、どのような買い換え方がベストの選択肢になるかを動き出す前にしっかりと整理しましょう。

●買い替えにかかるお金のはなし
家を買うときと同様、買い替えの際にも各種諸費用や税金が発生します。買い替える場合にはどれぐらいの諸費用がかかるのか?このあたりも事前にしっかりと押さえておくことがポイントです。

また、家が高く売れた場合には「譲渡所得にかかる税金」が課せられ、売却価格から買った価格と諸費用を差し引いた金額が譲渡所得となり、課税対象となります。
ただし譲渡所得のうち3000万円までは課税免除となる「3000万円特別控除の特例」、売却した年の1月1日現在で家の所有期間が10年を超えている場合は、3000万円の特例適用後の課税長期譲渡所得の金額に対し、所得税と住民税が軽減される「軽減税率の特例」などがあります。

逆に、5年を超えて保有する住まいを売却した際に、住宅ローンが残ってしまったり、思ったより値段がつかず売却損が出た場合には、この売却損を一定の限度でその年の他の所得から差し引くことができ、さらに、その年に差し引きしきれなかった金額については翌年以降3年間繰り越して控除できるという「譲渡損失の繰越控除の特例」という制度もあります。

高く売れそうな時も、安くしか売れない時も、買い換えにかかる諸費用や、活用するべき制度をしっかりと理解しておくことが大切ですね。

●家を貸し出すメリット・デメリット
ここまで売却について見てきましたが、家を貸し出すという選択肢もあります。
期間限定で貸し出す(定期借家契約)ことができれば、マイホームを完全に手放すことなく有効活用することも可能ですし、転勤をきっかけに持ち家を長期的に運用(普通借家契約)して家賃収入を得ることもできます。

もちろん、メリットばかりではありません。借り手が見つからなければ収入になりませんし、借主が変わる際には、建物や設備の修繕をしたりする必要は出てきます。家賃収入の中から、固定資産税などの支払いも考えておかなければいけません。

売却して買い替えるにしても、貸し出すにしてもある程度のコストがかかりますので、それぞれの状況により、ベストな選択というのは変わってきます。
特に、どうするかを考える際に住宅ローンの残債は大きなウエイトを占めます。購入するときと同様、しっかりと資金計画を事前に行い、自身にとって一番有効な方法が何なのかを事前に整理しておくことが一番の解決策となりそうですね。

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