いくつかの種類がある住宅ローン。特に気になるのが『固定金利』と『変動金利』の違い。どっちがお得なんだろう…と考えてしまいがちですが、実はこの2つ、単純に比較してはいけないものなのです。

■金利タイプは3種類
金利タイプには大きく分けて『固定金利』型、『変動金利』型、『当初固定金利』型の3種類があります。
『固定金利』型は借入時の金利がローン返済終了まで変わらず、また毎月の返済額も一定となるタイプ。フラット35がその代表ですね。
一方『変動金利』型は金利の見直しが半年ごとに発生します。金利が変動しても5年間は返済額が変わらないのが一般的です。
最後に『当初固定金利』型。これは『固定金利』型と『変動金利』型のミックスタイプとなります。一般的には最初の10年を固定金利、その後の返済は変動金利が適用されるというケースが多いようです。

■どちらの金利がお得？
『固定金利』と『変動金利』、どちらの方がお得なんだろう…と考える人も多いですが、実際にはこの2つを比較することにはあまり意味がありません。
それぞれの金利について誰がリスクを取るのか、ということを考えてみればよく分かります。
『固定金利』は将来的に金利が上昇しても借り手側には影響がありません。貸し手となる銀行側にとってはより多くの利息を取ることができないというリスクになります。
逆に『変動金利』は金利が上昇した場合、返済の負担が増える借り手側がリスクを取るという形になります。
このようにリスクを取る主体が異なってしまうので、どちらがお得という単純な比較はできないのですね。

■『変動金利』のリスク
そうは言っても現在の歴史的な低金利水準であれば、より低い金利の『変動金利』の方がお得に見えてしまうかもしれません。
『変動金利』の場合、半年ごとに金利が見直されますが5年間は毎月の返済額が変わらず、6年目から改定されます。ただし改定後の返済額は極端な増額とならないよう、それまでの返済額の1.25倍が上限となってしまうため、金利の上昇幅によっては利息の支払いばかりで元金残高がほとんど減らない…という可能性もあります。結果として『固定金利』より多く返済することになるかもしれません。

■『変動金利』で住宅ローンを組んでもいい人
では『固定金利』の方が良いのかというと、そうとも言い切れません。『変動金利』には一般的に借入額が少ない、返済期間が短いなどのメリットもあります。
ただし、これまでに見てきたようなリスクも発生しますので、『変動金利』での住宅ローンは次のような人に向いています。
まずは安定した収入や貯蓄があること。夫婦共働きで毎月の収入に余裕があったり、遺産相続などでまとまったお金が手元にある人はこれに該当します。
次に子どもがいない、または子どもはいるがすでに独立している人。やはり教育費は長年にわたっての支出となるため、負担は極力少ないほうが安心です。
このように急な金利上昇にも対応できる余裕があり、ある程度のリスクは許容できるというのであれば、『変動金利』も選択肢の一つとして考えられますよね。

■繰り上げ返済でリスクを減らすことも
『変動金利』の場合、『固定金利』よりも適用金利が低いため、借り入れ当初の負担は少なくなります。つまり資金にある程度の余裕ができるわけですよね。資産に余裕があれば、繰り上げ返済をすることによって元金残高を減らしておくこともできます。元金残高が減っていれば万が一金利が急上昇しても、返済にかかる負担を軽減することもできますよね。ただし資金に余裕がある場合に限られますので、将来的な収入や支出に不安がある人は『固定金利』を選ぶ方が無難と言えます。

■ライフプランに合わせた住宅ローンを選ぼう
このように住宅ローンに正解はありません。それよりも誰がリスクを取るのかをしっかり理解した上で、教育費や老後の生活費などのライフプランに合わせた返済計画を立てることが重要となってきます。
とにくリスクを取りたくない、収入や支出に不安がある…という人は金利の低いときに『固定金利』。リスクを許容することができ、資金に余裕がある、返済期間を短くしたいという人には『変動金利』と、それぞれのローンの特徴を理解して自分にピッタリのプランを見つけましょう。

※平成27年3月作成

マイホームは新築がいい！とこだわりのある方も多いことでしょう。新築であれば『建売住宅』か『注文住宅』かで迷ってしまうこともありますよね。それぞれの特徴とメリット・デメリットを理解し、納得のいくマイホームを手に入れましょう！

■建売住宅とは？
建売住宅とは、土地と住宅がセットになって販売されている新築分譲住宅のことを指します。ある程度のまとまった広さの土地をいくつかの区画に分け、同じ仕様の住宅を何棟か建設して販売しているのを見たことはありませんか？
不動産会社が大規模に開発している建売住宅であれば、建物の外観が統一されていて景観の美しい街並みが期待できそうですね。
小規模な建て売り住宅であれば、景観には期待できないものの市場に出回る流通量の多さが強み。選択のバリエーションが豊富に広がります。

■注文住宅とは？
一般的に建築士やハウスメーカーに設計を依頼して、施工会社に建築してもらう住宅のことを指します。
注文住宅の最大の特徴は、その自由度の高さ。自分好みの土地を探して、一から家を作り上げてみたい人にはとても魅力的ですよね。

■建売住宅はコスト面で有利！
建売住宅のメリットは主に3つあります。まず購入価格が明示されていること。完成している（あるいは仕様が確定している）住宅を買うのですから、明示されている以上にコストがかかることはありませんよね。
2つ目は仕上がりのイメージがつきやすいこと。間取りや設備があらかじめ決まっているので入居後に違和感なく生活ができます。完成済の住宅であれば、実際に中を見学することもできるので、あとになって「何か違う…」とガッカリするケースはグッと少なくなります。
3つ目は注文住宅よりも割安なこと。あらかじめ決められた設計を元に、決められた材料を使って建築するため、注文住宅に比べコストを抑えることができます。
最後は手間が少ないこと。建売住宅は土地と住宅をセットで購入することができますので、煩雑な手続きに悩まされることなく短期間でマイホームを手に入れることができるのです。

■建売住宅の気になる部分
建て売り住宅はあらかじめ建物が決定している住宅を購入するため、デザインや仕様についての自由度は低くなってしまいます。
またすでに完成している住宅の場合は建築過程を見ることができず、材料や工法のチェックをすることが難しくなります。
あまり気にならないという人にはデメリットには感じないでしょうが、気にする人にとっては結構重要な問題ですよね。

■注文住宅は自由度がウリ！
注文住宅最大のメリットは何と言ってもその自由度の高さ。自分の気に入った土地を見つけ、間取りや工法、設備・内装・外装から建築材料まで、法律の規制の範囲内であれば自由に選ぶことができます。
また徐々にでき上がっていく過程を見ることができるのもポイント。一から作るマイホームはまさに“自分の城”。完成した家に対する愛着は何にも代えがたいものとなるでしょう。

■注文住宅はコストと手間がネック
自由度の高さに比例して、その分コストと手間がかかってしまうことは覚悟しないといけません。
コストは材料や設備を安いものに換えることで多少は抑えることができますが、こだわりを貫くかある程度妥協するか…悩ましいところですよね。
また、注文住宅の場合は基本的に土地がついていないため、まずは土地探しから始めることになります。土地の購入と住宅の建築という2ステップを踏む必要があるため、契約や費用の面で若干煩雑に思えるかもしれません。
もっとも、“自分の城”作りにはこれも楽しい作業なのかもしれませんけどね。


■気になるお金の話
家を建てる際にお世話になる住宅ローン。建売住宅と注文住宅で住宅ローンの手間や負担は変わってくるのでしょうか？
まず建売住宅の場合は土地と建物がセットになっているため、住宅ローンもまとめて借りることができます。特に建物が完成済であれば銀行の審査も早く通るため、手間をかけずに借りられるのがポイント。資金計画の見通しは立てやすいと言えます。
一方注文住宅では最初に土地を買う資金、次に家を建てるための工事費用と、ローンの借り入れや出費がその都度発生するため資金計画が煩雑になりがち。
あらかじめ建物のプランなどを持ち込むことで土地購入時にローンが組めるケースもあるため、事前に金融機関に確認を取ったほうが安心ですね。

このように建売住宅と注文住宅は「どちらがお得」というよりは、買う人の「こだわり」の方が重要になってきます。
一生に一度の高い買い物、予算とこだわりの妥決点を見つけて失敗のないマイホームを手に入れたいものですね。

※平成27年3月作成

物件探しのときにこだわりの対象となるのが駅からの近さ。特に駅から徒歩5～10分程度のいわゆる「駅近」物件はその利便性から人気の対象となっています。では駅近物件は本当に良いのでしょうか？バスを使わないと駅にたどり着けないエリア、いわゆる「バス便」物件と比較してメリット・デメリットを見ていきましょう。

■駅近はやっぱり便利
自宅から駅まで徒歩ですぐ行けるというのは何よりのメリットですよね。うっかり朝寝坊してしまったら駅までダッシュすればセーフ！帰り道に突然の雨に見舞われてもちょっと濡れることを気にしなければ、余計なビニール傘が家に増えることもありません。

大きな駅であれば、駅ビルとその周辺での食事やショッピングも楽しむことができ、自宅の延長のような感覚で気軽に駅を利用することができます。

このようにメリットばかりの駅近物件ですが、実はデメリットもあるのです。

■駅に近いということは問題も多い
まずこれだけ利便性の高い物件となりますので、当たり前ですが物件価格は高くなります。またそれに付随して、マンションの場合ですと駐車場の金額が高くなることも。とにかくコストがかかることを覚悟する必要がありそうです。

また駅に近いということは、騒音も気になりますよね。電車の走行音に踏切の警報音、さらには駅構内のアナウンスなど駅はたくさんの音を発しています。しかも始発から終電までこの音が続くわけですから、睡眠不足やストレスの原因となることも。
さらに駅の周辺は自動車の交通量も多いので、道路からの騒音や排ガスも気になるところです。そして自動車と言えば駐車場。駅近くでは十分な駐車スペースを確保できないため立体駐車場が多くなりますが、この立体駐車場の稼働音が意外と気になるというケースもあるようです。

それを考慮して防音性の高い物件が用意されていることもありますが、防音性が高いということは窓を開けることができないとも考えられます。空気の入れ替えや自然風の入らない閉め切られた空間でエアコンがフル稼働なんてことも…健康にもお財布にも地球環境にもあまり優しいとは言えませんよね。

他にも住み始めたときは日当たりが良かったのに、駅前の開発が進んだら隣に大きなビルが建設されてしまい、日当たりが悪くなったというケースもあります。特に近くに空き地がある場合は要注意です。

■駅近くには誘惑がいっぱい
問題となるのは環境ばかりではありません。駅周辺、特に都心や大都市では駅のすぐ近くに繁華街が広がっていることがよくありますよね。24時間営業のコンビニにファーストフード、光と音で騒がしいパチンコ屋、早朝まで営業している居酒屋、酔っ払いや若者の騒ぎ声などなど…あまり治安が良いとは言えません。特に小さい子どもにとっては、安全面に不安があります。

また往来する人が多いということは、不審な人物が建物に侵入してきても気づかないという可能性も…セキュリティが強化されているとは言え、これはちょっと怖いですよね。

■バス便は色々とやさしい
バスを使わないと駅までたどり着けない「バス便」物件。一見不便そうですが、その不便さを補って余るメリットもあります。

まずは何と言っても駅近物件に比べて価格が安いこと。同じ価格であれば、駅近物件よりも広い家に住むことができます。駅近物件に比べると人気は低い分、選べる物件数も多いので、自分のライフスタイルやライフプランに合った物件に巡り合えることも。

さらに駅近物件に比べると自然や公園が多といった環境の良さも魅力的。条件に見合う物件が見つかればバス便物件は決して悪いものではないのです。

■バス便物件で気にしておくべきポイント
バス便物件で最初に考慮しておくべきはバスの利用しやすさ。出勤や通学の足となるバスが不便では元も子もありません。まずはバスが時刻表通りに来るかどうかをチェック。バスが時刻表通りに来ないと言うことは、渋滞に巻き込まれているケースがほとんどです。渋滞が多い道路であればマイカーを使って移動する際にも影響が出てきますので、事前にしっかり押さえておきたいポイントですよね。合わせてバスの本数の多さや、早朝や深夜の運行状況などもチェックしておけばいざというときに慌てずに済みます。

次にチェックしたいのが近くにスーパーがあるかどうか。出勤や通学にバスを使うのは仕方ないとしても、毎日の買い物にまでバスを使っていたら家計が圧迫されてしまいます。買い物はコンビニでもできますが、生鮮食品の手に入れやすさや価格の割高感などが気になるところ。買い物はできるだけ徒歩圏内にあるスーパーにしたいですよね。

子どものいる家庭であれば、小学校が近くにあるかもチェックしておきましょう。家から近い方が何かと安心ですからね。

最後に周辺環境をチェック。駅から離れ自然豊かな場所を選んでみたけれど、いざ住んでみたらカラスや虫、野良猫などが多くて困った…なんてことにならないよう、周辺の環境には気を付けておきたいところです。


このように駅近・バス便ともにメリット・デメリットがあり、どちらが良いということは一概には言えません。時間を効率よく使いたい人やにぎやかな都会が大好きな人であれば駅近物件。多少駅から遠くても静かで環境の良いところに住みたい人であればバス便物件というように、それぞれのライフスタイルに合わせて選ぶことが一番ということですね。

※平成27年3月作成

一般的に戸建住宅、マイホームというと2階建ての住宅を思い浮かべる人が多いのではないでしょうか？ですが、立地の良い駅近くや、都心部では狭小の敷地に3階建ての戸建て住宅というのも増えてきていますね。
比較的閑静な住宅街に建つ2階建ての住宅、それとも便利な市街地の狭小地に建つ3階建ての住宅、あなたならどちらを選びますか？まずはそれぞれの特徴や違いを見てみましょう。

■土地の特性
単純に考えると同じ広さの敷地に建物を建てる場合、2階建てよりも3階建ての方が敷地を有効に使えますね。ですが、土地には都市計画法に基づき「用途地域」というものが指定されています。その用途地域の種類によって、建物の種類、建ぺい率、容積率、高さの制限などが決まってきます。またその土地が接する道路、水路等によっても条件が変わってきます。
建売住宅の場合にはそれらの条件のもと、すでに建築される建物が決まっているので特に気にする必要はないですが、注文住宅をお考えの場合には、希望の建物が建築出来ない可能性もありますので、土地の条件をしっかり確認しましょう。

■構造計算・・・・地震に強い住宅はどっち？
2階建ての住宅と3階建ての住宅で建物の特徴として一番の違いは構造計算です。
通常2階建ての戸建て住宅は、ほとんどが木造で建築基準法上「４号建築物」と呼ばれるものに該当します。その場合、一定の条件のもと建築確認の審査を簡略化することが認められています。審査は省略されますが、建築士は建築基準法に基づいて、それらの構造規定に適合する建築物を設計しなければなりません。そして3階建ての住宅になるとこの審査を受けることが必須で、2階建てよりも厳しい構造規定が設定されています。
　木造2階建ての場合、この簡略化によって確認申請にかかる時間と労力が削減されますので結果的に建設コストの削減につながります。ここで注意しなくてはいけない点ですが、木造2階建ての場合決して構造上の法的な適合性の検討を省略して良いというわけではありません。
なお、3階建ての住宅は、より厳しい構造規定をクリアし、役所のチェックまで受けているという点を考えると、構造的にはより安心な住宅とも言えるでしょう。

■価格と住み心地は？
構造上の理由から、2階建てよりも3階建ての建築費は高くなります。しかし、3階建てにするケースでは、土地の面積が狭い場合が多くなりますので、土地価格を含めた物件全体の価格では2階建てよりも割安になるケースも多いです。
なお、3階建ての場合には、それぞれの部屋が各階に独立するような造りになります。1階にお風呂場など水回りで重いもの、2階はリビング・ダイニング、3階に寝室といったプランなどです。こうした場合、2階建てに比べて家事動線がスムーズにいかないというデメリットが生まれます。
一方で、3階建てには、駅近くなどに建てることができるというメリットもあります。毎日の通勤通学に便利な駅近くや、金額面を考えて3階建てにするのか、家事や家族の家でのくつろぎスタイルを考慮して閑静な住宅街の2階建てにするのか。自分たちの生活スタイルにあった方はどちらなのか見極めて検討しましょう。

※平成27年3月作成